国信中心首席经济师：中国经济悬而未决的五大问题

第二，房地产市场——洛阳纸贵，白居不易

1. 房地产市场的罪与罚

房地产的问题在于，通过去库存的办法把房价拉升以后，库存是去掉了，但是房地产的根本问题没有解决。今年10月份以后，有20多个城市又开始压制它的过快上涨，这样就把房地产的销售压了下来。

我们今年的GDP稳在了6.7%，原因是什么？去年我们稳住GDP的方法是靠金融， 在GDP的6.9%中，就有金融拉动的1.2%。如果没有去年股市的又一轮暴涨，我们的GDP大概只能达到5.9%。

那么今年GDP稳在6.7%，靠的是什么？第一，房地产拉动了0.5%；第二，汽车行业拉动了0.2%。要是没有这两个行业的拉动，今年前个三季度的GDP可能只有6%，6.7%是保不住的。

那么，我们通过调控，把房地产这部分压了下去，明年怎么办？我们都很担忧，不清楚明年应该靠什么能把GDP稳在6.5%左右，还要不要靠汽车？要不要靠房地产？房子的库存没有了之后又该怎么办？应该承认，中国的房地产确实作用了中国经济，压下去不行，不压下去也不行。那么，有没有一种长效的机制来解决它？这是大家都在讨论的问题。

房价很难控制，行政手段虽然能够暂时缓解问题，但是一旦反弹，就会很惊人，房价至少会上涨50%。而房价的上涨毕竟区别于大白菜的上涨，后者即便涨了100%，老百姓也消费得起，并且他还可以选择不消费，但是作为刚需的房产，即使上涨几个百分点，也会导致很多人从“安居乐业”的边缘滑落下去，从而使他们的人生处于长期的动荡之中。所以，我们一直在研究，如何建立一个房地产的长效机制，来解决这一系列的问题。

2. 五大法宝解决房地产的供给侧

去年，我们讨论房地产的供给侧改革，提出了五个办法。

第一，要解救中国的土地制度。在我国的土地制度中，有两个需要解决的问题，一个是小产权房如何解决？另一个是土地还有没有开发余地。一二线城市还有余地吗？在房子存量很多的三四线城市，土地能不能收紧？这些都与土地制度有关。

但是大家都知道，解救中国的土地制度是非常困难的一件事，比如针对最近一轮的房地产价格上涨，北京市跟央行就有分歧。北京市政府认为，房价快速上涨的原因是央行发行的货币过多，而央行则认为，并非货币惹的祸，而是因为北京市在进行功能疏解，所以放弃了很多新增的土地使用权。没有新增地块，库存只会越来越少，那么价格就会上涨。

这里有一个重要的背景，就是在房价快速增长的北京、上海，政府要给它新增用地指标，但是当地政府会拒绝。为什么？因为有了用地指标，后续就是拆迁程序，而拆迁所带来的矛盾越来越尖锐，经常有人因此而锒铛入狱。

在这种背景之下，怎么能解决房地产的供给问题？所以，导致了20个大城市房价疾速上涨的原因到底是货币发多了，还是土地减少了，还是地方政府不想要地？至今，学者们还在争论不休，并且尚未得出很有说服力的结论。

同时，不得不指出的是，我们的中央政府坚持认为，现行货币政策是稳健的。

但是，我们分析，两种情况导致的问题非常突出，在有些城市，确实是没有地了，比如深圳；而有的城市是拒绝新增的用地指标土地。

不管怎么说，有一点是明确的，解决土地问题，只能通过土地制度。但是通过种种现象我们看，这一条路也一定会万分艰难，至少在我看来，五年之内是无法解决的。

第二，要解决房地产的投融资问题。房地产本身有其专门的融资制度，对其如何融资、向谁融资等等做出了规范。而这个融资制度本身，是想为一些低收入群体解决问题，比如通过成立一些政策性的住宅银行、改革我们的公积金制度等等方法，解决这部分人群的融资问题。而不是在居民家里本来有房子的情况下，通过加杠杆，去鼓励他买房、炒房。

但是在实际的操作中，我们的做法正是通过加杠杆，商业银行直接放款出来。大家都知道，今年的M2里，绝大部分来自房地产，房地产的贷款余额已经达到了27万亿，而今年增加的1.8万亿贷款，依然是用于购房的贷款，在我们新增的贷款里，有50%属于房地产，这样一来，房价怎么会不涨呢？

第三，要解决房地产的税收制度问题。这也是大家都在争论的，土地出让金与房地产税到底怎样解决的问题，目前看来，这是一个死结。

第四，要解决户籍制度问题。至今，我们也没有解决农民工的户籍问题，因此，通过农民进城来拉动需求的问题也没有得到解决。

第五，要解决行政资源配置的问题。大家都知道，房价涨得最厉害的地段往往是学区房，或者是医院房。其背后的逻辑是，只要公共服务不均等，个别地方的房价就会涨得很厉害。

但是，令人遗憾，尽管去年所出台的一系列政策都是要通过供给侧改革来解决问题，但是没有一条涉及到了上述五项。然后，我们也并没有一个方案涉及到发行货币，但在实际的操作中，却偏偏采用了这个发法。

第三、财政赤字——部分县市财政进入了负增长

根据前面提到的数字可以看出，今年，政府的财政收入是可以的，但是，明年怎么办？特别在有一些地区，比如包括东北、华北、西北在内的“三北地区”，一些县、市一级的财政都进入了负增长。而大家都知道，县、市级财政往往是“吃饭财政”，它主要用于教师、公务员等群体的工资发放。那么财政收入赤字了，这些人怎么办？这是一个非常严峻的问题。

第四、民间资本投资动力不足

刚才说到，我们的经济运行，靠房地产、靠基建的拉动，稳在了6.7%这个位置，但同时，制造业投资和民企投资增长的速度在下滑，并且下滑得非常之快。民间资本投资动力不足，不愿意去投资，就说明投资环境满足不了他们的需求，或者是投资风险过大，预期收益不够。当然，可能的原因还有很多，这里暂不展开。

第五、金融风险的概率在上升

金融风险不可能横空出世，它往往有一个酝酿的过程。目前看来，金融风险的概率有所上升的。

那么在一般的领域里，存在没有风险的行业吗？在我看来，有一些行业的风险确实所有减少，比如刚才说到的，钢铁行业的利润在好转，原来一些产能过剩比较严重的企业变得不再那么困难了，那么，它在银行的贷款或者它所发行的债务风险就会有所下降。

但是，还有一些风险潜伏了下来，并且在不断增加。个人认为，目前至少有三个领域的风险是增加的。