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从收租金到分利润，商业地产逻辑底层重构 快商业解读：传统商场的商业模式很简单：收租金、涨物业费、赚流水抽成。商户赚不赚钱是自己的事，商场旱涝保收。但东塘 1930 项目推出的 "永久免租" 模式，彻底打破了这套逻辑 —— 商场不赚固定租金，只和商户按净利润分成，双方真正变成利益共同体。 这种模式出现的背景是商业地产供给过剩、招商难度加大。老牌商圈客流下滑、传统百货闭店，空置率居高不下。如果坚持传统租金模式，要么招不满、要么只能招到低质量商户。免租分成相当于商场把门槛降到最低，用零租金吸引有潜力的品牌入驻，赌的是项目做起来后的长期收益。 对商户来说，优势非常明显。启动成本大幅降低，不用承担每月固定租金压力，能把更多资金投入货品、装修、运营。尤其是初创品牌和新业态，试错成本几乎降到最低，亏了也不会亏太多。风险共担机制让商场有动力主动做流量、做运营，而不是收完租金就不管了。商场会更关心商户的实际经营状况，主动配合做营销活动、优化业态组合。 当然，这种模式也不是没有门槛。"按净利润分成" 意味着商户的财务要对商场透明，成本核算、利润统计需要双方认可的标准。对财务管理不规范的小商家来说，这可能比交租金还麻烦。而且商场有动力做高营收，也会有动力管控商户的成本支出，经营自主权会受到一定制约。 从行业趋势看，这不是孤例。越来越多的商业项目在探索 "租金 + 分成" 的混合模式，或者 "保底租金 + 流水分成" 的柔性方案。商业地产正在从 "房东思维" 转向 "运营思维"，从躺着收租走向和商户一起赚钱。 对不同角色的启示：品牌商户可以重点关注这类政策友好的新项目，用最低成本开新店、试新业态。商业地产运营方要真正提升运营能力，不能光靠免租吸引商户，后续的客流运营、业态搭配、营销推广才是关键。创业者可以留意城市里的老旧物业改造项目，往往有政策红利与租金优惠，是低成本启动实体生意的好机会。 实体商业的底层逻辑在变，能适应变化的玩家才能活得更好。 标签：商业地产 商业模式 实体商业 招商运营
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